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주택시장 변곡점 움츠린 부동산 매물이 쌓인다 세부내용 알아보기

by 머니일보 2021. 11. 26.

주택시장 변곡점 

종합부동산세와 기준금리 인상, 대출 규제가 맞물리면서 서울을 비롯한 전국 부동산시장에 '매도 우위' 분위기가 확산되고 있다. 시장 전문가들은 "하락장이 본격 시작됐다고 보기에는 아직 이르다"고 평가하면서 내년 대선 이후 부동산정책이 가시화될 때까지 당분간 시장 관망세가 지속될 가능성이 크다는 진단을 내놓고 있다.

 

26일 한국부동산원에 따르면 이번주(22일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 98.6을 기록하며 지난주(99.6)에 이어 2주 연속 기준선인 100을 밑돌았다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 지수화한 것으로 100 미만이면 '살 사람'(매수)보다 '팔 사람'(매도)이 더 많다는 뜻이다. 부동산원이 발표하는 매매수급지수는 지난 4월 첫째주 매도 우위를 기록한 적이 있지만 한 주 만에 다시 매수 우위로 반등했다.

아파트 가격 상승도 주춤하는 모습이 지속되고 있다. 부동산원에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.11% 올랐지만 지난주(0.13%)보다 상승폭이 0.02%포인트 줄었고 5주 연속 감소하는 추세다. 같은 기간 전국(0.2%→0.17%)과 수도권(0.21%→0.18%) 역시 상승폭이 줄었다.

 

 



세금·대출 규제로 시장 분위기가 한풀 꺾이자 그동안 참고 있던 아파트 소유자들도 매물을 내놓고 있는 것으로 조사됐다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 26일 기준 최근 열흘간 서울 25개구 가운데 20개구에서 아파트 매물이 늘어난 것으로 집계됐다. 전국 시도별로 보면 서울 아파트 매물이 4만4054건에서 4만4864건으로 1.8% 늘었고 광주(5.1%) 경기(3.1%) 인천(2.8%) 부산(1.8%) 대구(1.2%) 등도 같은 기간 아파트 매물이 증가한 것으로 나타났다.

 

 

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "공급 부족과 현금 유동성 등을 감안하면 대세 하락을 논하기는 아직 이르고 거래와 상승폭이 줄어드는 모습이 지속될 것"이라고 전망했다.


금리 인상에 종부세 충격…서울 아파트시장 '거래 절벽'

  • 서울지역 9월 거래 2700건서 이달 454건에 불과
  • 중소형아파트 몰린 비강남
  • 열흘새 "팔자" 매물 늘어나
  • 금천 6.9% 마포 5.6% 증가
  • 강남은 '똘똘한 한채' 버티기
  • 강원·광주등 지방도 찬바람

서울 노원구 마들역 인근 부동산 중개사무소 대표 A씨는 최근 '거래 절벽'에 시달리며 사실상 '개점휴업' 상태라고 하소연했다. 불과 몇 달 전만 해도 아파트 가격이 계속 오르면서 매물이 나오기만 하면 거래가 이뤄졌지만 이제는 인근 아파트를 사겠다는 사람이 별로 없다. A씨는 "그동안 너무 올랐던 것도 있고, 대출 규제와 금리 인상이 영향을 미친 것 같다"고 분위기를 전했다.

 


지난 몇 년간 지칠 줄 모르고 상승 분위기를 이어가던 부동산 시장이 최근 갑자기 움츠러드는 모습이다. 아파트 매물을 찾아보기 힘들었던 서울 곳곳에서 매물이 늘기 시작했지만 거래량은 오히려 줄고 있다. 사려고 해도 살 수 없던 시대에서 이제는 팔려고 해도 팔 수 없는 시대로 접어들기 시작했다는 분석도 나온다. 게다가 최근 폭탄 수준의 종합부동산세 고지서가 전달되면서 가뜩이나 위축된 부동산 시장 매수 심리가 더 얼어붙을 수 있다는 전망도 나온다.

 

부동산 정보업체 아실에 따르면 26일 기준 최근 열흘간 금천구(6.9%), 마포구(5.6%), 은평구(4.7%) 등에서 아파트 매물이 많이 늘었다. 전통적으로 중소형 아파트가 많은 노원구(2.9%), 도봉구(3.1%) 등도 매물 증가 상위에 올랐다. 하지만 송파구(2.2%), 강남구(1.2%), 서초구(1.1%) 등 강남3구는 상대적으로 매물 증가세가 크게 두드러지지 않았다. 강남권은 최근 종부세 인상 등으로 전월세 가격을 올리는 분위기지만 매물을 내놓을 정도는 아니라는 게 현장 부동산 중개업소 대표들의 반응이다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "시장이 식어가기 시작하면 결국 돈이 급한 서민들은 오래 버티지 못하고 아파트를 내놓기 마련"이라고 설명했다.

 

아파트 매물 증가 모습은 지방 역시 비슷한 상황이다. 강원(5.7%), 광주(5.1%), 대전(3.7%), 경북(3.5%), 제주(3.4%), 경기(3.1%) 등 최근 열흘간 수도권 이외 전국 대부분 지역에서 아파트 매물이 늘고 있다.


거래 절벽 또한 매우 심각하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올 1월 5796건을 기록했던 서울 아파트 매매 거래는 9월 2700건으로 절반 이하로 감소하더니 11월(26일 현재)에는 454건으로 급감했다. 서울 마포구 아현동 '마포래미안푸르지오' 인근 공인중개사무소 대표 B씨는 "3885가구 규모 대단지지만 이달 들어 매매는 총 3건밖에 이뤄지지 않았다"고 말했다. 네이버 부동산에 따르면 이 아파트는 현재 매물 641건이 시장에 나와 있다.

 

서초구의 한 공인중개사무소 대표는 "손님이 하나도 없다"며 "가격이 너무 올랐다는 인식과 앞으로 가격이 내릴 가능성이 있다는 기대감에 매수자는 매수를 서두르지 않고, 매도자 역시 급할 게 없다는 입장이라 매물만 쌓여 가고 있다"고 말했다.

 

하지만 부동산 전문가들은 대출 규제와 금리 인상, 종부세 인상 등이 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 수 있지만 아직 부족한 단기 주택공급 때문에 집값이 안정 국면에 들어서기는 쉽지 않을 것이라는 반응을 보이고 있다.

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 부동산연구팀장은 "최근 2~3년간 인허가 상황을 보면 내년까지도 신축 입주 물량 감소는 불가피하다"며 "신규 공급이 마땅치 않은 상황에서 기존 물량이 시장에 나올 수 있어야 수요 해소가 가능하고, 집값 안정화로 이어질 수 있다"고 강조했다. 그는 이어 "기존 물량이 시장에 공급돼야 함에도 불구하고, 양도세 중과 정책이 매물 잠김 현상을 촉발하고 있다"며 "세금에 놀란 다주택자들이 시장에 매물을 내놓을 수 있도록 하려면 양도세 인하 등으로 퇴로를 열어줘야 한다"고 조언했다.

 

종부세 등 보유세 강화가 시장 안정화에 기여하는 역할도 제한적일 것으로 봤다. 세금에 놀란 다주택자들이 시장에 당장 매물을 내놓기보다는 내년 대선까지 정책 변화를 지켜볼 가능성이 크다는 이유에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "보유세 강화는 예상된 것이기 때문에 다주택자들은 어차피 기다린 거 내년까지 기다려보겠다는 생각이 커진 상황"이라며 "내년 상반기까지는 지금과 같은 집값 정체 현상이 이어질 것으로 보인다"고 진단했다.

 

 

또 세금에 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 시장에 내놓더라도 집값이 하락 국면으로 완전히 돌아설 가능성은 낮다는 분석이다.

주택 가격이 아닌 보유주택의 숫자로 차별받는 상황에서는 자연스레 '똘똘한 한 채'에 대한 선호가 높아지게 될 것이다. 여러 개인 보유 주택을 정리해 하나로 모을 때 선택지는 해당 지역의 '대장주 주택'이나 상급지 주택이 될 가능성이 크다

 

 

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